Kentsel dönüşümde uyuşmazlık tahlili: Gerçek Kontrat

Hukukçular, şu anda gündemde daha çok yer alan kentsel dönüşümle ilgili alanda karşılaşılan tüzel boyuttaki uyuşmazlıklara dikkati çekiyor.

Depremin tekrar gündemin birinci sırasına oturduğu Megakent’te hukukçular, kentsel dönüşümün süratli ve inançlı halde tamamlanabilmesi için sürecin avukat denetiminde ve doğru mukaveleyle yürütülmesi gerektiğini vurguladı.

Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6.2 büyüklüğündeki zelzele, İstanbul’da meydana gelebilecek büyük yıkımı yine gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin ehemmiyetini bir kere daha hatırlattı.

“UZMAN ŞAHISLA YENİ BİNANIN MALİYETİ ÜZERİNE HESAPLAMA YAPMALI”

Kentsel dönüşüm sürecinin türel boyutları konusunda açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren mesken sahiplerinin evvel belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, akabinde uzman bireyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.

“YARISI BİZDEN KAMPANYASI ÂLÂ DEĞERLENDİRİLMELİ”

“Yarısı Bizden” Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi dayanağının yeterli kıymetlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, mukavele yapılmadan evvel müteahhitle temel hususlarda mutabakata varılmasının akabinde, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin kesinlikle uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat kontratıyla desteklenmesi gerektiğini kaydetti.

DAİRE SAHİPLERİNİN YÜZDE 51’İ ANLAŞIRSA

Öngören, binadaki arsa hisselerinin yüzde 51’ini temsil eden daire sahiplerinin mutabakatı durumunda dönüşümün bu mutabakat çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.

ANLAŞMAYA KATILMAYANLAR İÇİN UYGULAMA

Hak sahipleri ortasında muahedeyi kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ait Öngören, şu bilgileri paylaştı:

Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu muahedeye katılmıyorsa bu muhalif bireylerin daireleri belediyeler tarafından 3. bireylere satılarak yeni maliklerin de mukaveleye katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir.

Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların hisselerinin ya paydaşlara yahut üçüncü bireylere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin hissesi satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar.

“BİNA RİSKLİ İSE ARSA KAMULAŞTIRILABİLİR”

Muhalifin hissesi satılmazsa bu hissesi almaz. Satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar fakat kanunun ilgili unsuru mucibince riskli bina yani yapı yıkılmış ise yerin maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, yönetim yahut TOKİ tarafından bu arsa ivedi kamulaştırmaya mevzu olabilir.

ÇOĞUNLUĞU SAĞLAYANLARIN AZINLIĞA KOŞUL DAYATMASI

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan tüzel sorunlardan birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan kaideler dayatması olduğunu söz eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından önemli problemler doğurduğunu söyledi.

ARSA HİSSESİ DAVA KONUSU

Arsa hissesi dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya mevzu olduğunu belirten Öngören, “Eski yapıda dikkate alınmayan arsa hisseleri, dönüşüm süreciyle birlikte büyük problemlere neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa hissesi düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor.” dedi.

KAT KARŞILIĞI PROJE

Kat karşılığı inşaat projelerinde konut sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan mukaveleyi birçok vakit okumadan yahut tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:

Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan mukavelelerin müteahhidi koruyacak halde ve pek çok hususta arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Bilhassa inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan mukavele yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an evvel bitirme konusunda zorlama imkanı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen müddette bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan müddette bitmesi kolaylaşır.

Öngören, kat karşılığı inşaat mukavelesinde yüklenicinin gereği üzere yapmadığı işlerden ötürü mukavelede belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.